Kinh tế chia sẻ trong BĐS: hiện đại nhưng có nên chăng?

04/12/2019 Thị trường bất động sản

Từ tháng 8/2019 Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã ký Quyết định số 999/QĐ-TTg phê duyệt Đề án thúc đẩy mô hình kinh tế chia sẻ. Đây là mô hình được Chính phủ khuyến khích đổi mới sáng tạo, ứng dụng công nghệ số và phát triển nền kinh tế số. Hàng loạt ngành kinh doanh tại Việt Nam trong thời gian tới sẽ phát triển mô hình kinh tế chia sẻ, trong đó trong đó Bất động sản (BĐS) cũng tham gia vào sân chơi này.

Đại diện cho mô hình kinh tế chia sẻ trong bất động sản chính là: nền tảng mua chung BĐS dành cho nhà đầu tư với chi phí thấp (sau đây gọi là “đầu tư mua chung”). Hình thức này đã từng xuất hiện trên chương trình Shark Tank Việt Nam, mặc dù được ủng hộ song câu hỏi đặt ra nhiều nhất là tính pháp lý?

Trên thế giới có nhiều công ty cho khách hàng chia sẻ đầu tư vào BĐS như Roofstock của Mỹ, BrickX của Úc, PropertyShare của Ấn Độ, và cho thị trường Đông Nam Á. Đây là cách thức đầu tư mà một sản phẩm BĐS (ví dụ như một căn hộ, tòa nhà) được chia nhỏ giá trị thành nhiều phần bằng nhau và cho phép nhà đầu tư riêng lẻ mua một hoặc nhiều phần giá trị đó. Bên kinh doanh sau khi nhận tiền từ nhà đầu tư thì sẽ mua và vận hành (hoặc chuyển nhượng), lợi nhuận sẽ được chia cho các nhà đầu tư.

Như vậy, vấn đề pháp lý gì đang đặt ra?

Thứ nhất, đây là đầu tư BĐS hay đầu tư vào thị trường vốn? Đánh giá theo phương thức đầu tư, mô hình này không mang bản chất của đầu tư BĐS mà là đầu tư trên thị trường vốn, tương tự như góp vốn hay cho vay, mua trái phiếu,… Nhà đầu tư không thực sự sở hữu BĐS mà chỉ sở hữu phần vốn góp vào để Nhà kinh doanh mua BĐS. Nhà kinh doanh mới là chủ sở hữu BĐS (mà thường được nhà kinh doanh gọi là đại diện cho nhà đầu tư).

Thứ hai, Việt Nam đã có khung pháp lý cho hoạt động này hay chưa? Việt Nam đã xây dựng khung pháp lý khá hoàn thiện về giao dịch bất động sản, cho phép cả trường hợp mua BĐS hình thành trong tương lai (hoàn thiện phần móng). Tuy nhiên, điều kiện giao dịch BĐS rất được chú trọng về hình thức hợp đồng, phương thức giao dịch. Tuyệt nhiên không có hình thức mua BĐS chỉ qua 1 cú click. Giao dịch mua gián tiếp như đầu tư mua chung không đáp ứng điều kiện về hình thức giao dịch, chưa xác định chủ sở hữu thực sự của BĐS, chưa có cách thức công nhận quyền và hàng loạt các vấn đề liên quan. Rõ ràng, rủi ro trong mô hình mua chung là khá rõ nét mà nhà đầu tư có thể nhận diện ngay khi tham gia đầu tư.

Hiện nay mô hình này khá mới mẻ ở Việt Nam và nhận được sự quan tâm của cộng đồng. Điều kiện đầu tư khá dễ dàng song nhiều vấn đề pháp lý cần tiếp tục được giải quyết. Như vậy, nên hay không nên tham gia đầu tư BĐS theo mô hình mua chung? Nhà đầu tư chắc rằng sẽ cần nhiều cân nhắc trước khi quyết định.